住宅購入のご相談
1億円の住まい購入について、数字で確認し、率直にまとめました。
私たち夫婦は、板橋区のマンション「プレミスト大山」（1億円）の購入を前向きに検討しています。大きな買い物なので、最終判断の前に、両家の両親にも状況を共有し、率直なご意見をいただきたく、この資料をまとめました。
勢いで決めないよう、ファイナンシャルプランナー（FP）にも相談して数字で家計を確認し、不安な点も含めてまとめています。「もう決めたから認めてほしい」というより、見落としがあれば教えていただきたい、という気持ちです。
現在は篠崎の2LDKに住んでいます。
駅近・70㎡前後・3LDKを賃貸で借りると、家賃は月25〜30万円程度です。賃貸には身軽さという利点がありますが、支払いは資産としては残りません。同程度の住居費なら、一部が資産として残る購入も合理的だと考えています。
不動産情報サイトに掲載されている確定情報です。
ご両親が気にされるであろう点だと思います。私たちも最初に引っかかったので、調べて整理してみました。
世帯年収1,350万円の5〜6倍は6,750万〜8,100万円。今回の1億円は約7.4倍にあたり、この目安では高く見えます。
この目安は、1992年の政府方針「生活大国5か年計画」が起源とされています。「年収5倍で家が買えるよう地価を抑える」という当時の目標から広まったもので、当時の住宅ローン金利は5〜8%でした。
住宅ローンで大事なのは「いくら借りるか」よりも「毎月いくら返すか」です。返済額は金利によって変わります。
当時の「年収5倍まで」という目安は、返済が重かった高金利時代を前提にしたものだと考えられます。
金利だけでなく、物価（お金の価値）も時代とともに変わります。近年はインフレが進み、消費者物価は2020年からの4年で約9%上昇、大卒初任給も上がってきています（2024年は約21.6万円）。
インフレが進む局面では、住宅などの価格が上がるのは自然な流れです。FPも「物価が上がる→住宅価格が上がる→過熱を抑えるため金利が上がる」という順序だと説明していました。
また、借入額は契約時に固定されるため、物価や給料が上がっていくと、毎月の返済額は相対的には軽くなっていきます。30年前の感覚で「1億円」と捉えると、当時とは貨幣価値が異なる点は意識しておく必要があると考えています。
| 項目 | 年収 | 手取り |
|---|---|---|
| 幸一郎 | 750万円 | 約567万円 |
| 遥香 | 600万円 | 約468万円 |
| 合計 | 1,350万円 | 約1,035万円 |
金融資産は約1,750万円。うち約1,400万円をNISA（S&P500系の投資信託）で長期運用しています。
住宅ローン控除を考えると、当初の掛け捨て分（利息・管理費など）は月14〜16万円程度で、残りは元本返済として資産に積み上がっていきます。
昇給やNISAの運用益を見込まない、固めの前提で試算してもらいました。その前提でも、家計は成立するという結果でした。借入の上限は1.2〜1.3億円程度で、今回の1億円はその範囲に収まります。
良い面だけでなく、私たちが認識しているリスクと備えも記しておきます。
NISA（約1,400万円）は原則として崩さず、長期で運用を続けます。住宅ローンの金利より、長期の運用リターンのほうが高いと期待できるためです。
国（社人研）の推計では、板橋区の人口は2020年を100として2040年で約104、2050年でも+3.5%と、当面は増加〜横ばいの見込みです。住まいの価値は需要に支えられるため、売却を想定する2040年代も需要は底堅いと見ています。
※ 人口は価格を決める一要素で、上昇を保証するものではありません。上記は区・全国・県の比較で、大山駅周辺は区全体よりさらに底堅いと期待しています。出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」
私たちは前向きですが、家族として冷静に見て、見落としがないか教えてほしいです。